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房屋的善意取得
朱大為

房屋的善意取得
【案情】
2007年12月底,張某欲買房到中介公司查找房源,中介公司為張某推薦了位于北京市豐臺區某小區的一套房屋,房屋面積為86.8平米。看房后中介公司約該房屋的所有權人李某到公司與張某商談該房屋買賣事宜,李某向中介公司及張某出示了房屋所有權證,經查驗,房屋所有權證上登記的所有權人確為李某一人。在中介公司的促成及主持下,雙方簽訂了房屋買賣合同,約定以67萬元的價格轉讓該房屋,其中包括5萬元定金。張某為此向中介公司支付了18000元中介費及1000元代辦過戶費。2008年1月10日,張某向李某支付了全部房款67萬元。隨后,雙方在中介公司的協助下辦理了過戶登記手續,2008年2月4日,張某取得了房屋所有權證。時隔兩年之后,2010年8月3日,李某的前夫劉某將李某和張某一起告上了法庭,劉某主張其與李某因感情不和于2010年2月經法院判決離婚,在離婚訴訟過程中才得知李某已經將夫妻共有的位于北京市豐臺區某小區的房屋賣給了張某,且李某告知劉某該房屋只賣了36萬元。劉某認為李某擅自將該房屋低價轉讓的行為侵犯了其合法權益,屬于無權處分行為,請求法院確認張某與李某的買賣合同無效,并判令張某騰退房屋。張某向法院提交了房屋買賣合同、銀行匯款證明及李某出具的收到房款67萬元的收條等,主張自己已經依法善意取得該房屋的所有權。法院經審理認為張某在受讓該房屋是善意的,并支付了合理的對價,且已于2008年2月4日取得房屋所有權證,屬善意取得該房屋,依法應予以保護,故張某與李某之間的房屋買賣合同有效,判決駁回了劉某的全部訴訟請求。
【評析】
善意取得又稱即時取得,是指無權處分他人財產的占有人,將其占有的動產或不動產轉讓給第三人,如果受讓人在取得該動產或不動產時出于善意,就可依法取得該動產或不動產的所有權,原所有人不得要求受讓人返還財產,而只能請求轉讓人賠償損失。《中華人民共和國物權法》第一百零六條明確規定了善意取得制度:“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。” 最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)第89條規定:“共同共有人對共有財產享有共同的權利,承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的,應當維護第三人的合法權益;對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產的人賠償”。
本案中,張某與李某并不相識,系通過中介公司介紹購買該房屋。中介公司和張某都對該房屋進行了審查,因我國實行房屋產權登記制度,根據房屋產權登記的公示、公信原則,張某有理由信賴房屋所有權證上登記的所有權人李某即為真實的權利人,法律也保護其合理的信賴,張某不知道也不可能知道房屋所有權證上記載的權利人與真實權利人不一致,且經過房屋管理部門審查合格后,才辦理了產權過戶手續。因此張某受讓該房屋時是善意的;該房屋價款為67萬元,房屋面積86.8平米,每平米約合7719元,正是該房屋當時的市場價。因此,張某購買該房屋支付了合理的對價;該房屋已依照法律規定辦理了過戶登記,張某已經取得了房屋所有權證。根據上述法律規定,張某已經善意取得了該房屋的所有權。
【建議】
對于買房人來說,善意取得制度的適用條件還是非常嚴格的,需要對相關事項盡到充分的審查與注意義務。在購房活動中,經常會發生夫妻一方擅自以個人名義出售房屋的情況,買房人自身為避免糾紛的發生應提高法律意識。在買二手房前,應當到房屋所在地的房地產管理部門查詢有關房屋的所有權權屬登記信息,針對屬于夫妻共有財產的房屋,但登記卻只為夫妻一方的情形,簽訂合同時應要求夫妻同時到場并提供結婚證(或其他夫妻關系證明)、有效身份證件,一方不能到場的可要求其提供共有產權人同意出售的聲明。對于賣房人已離婚的,應要求其出示離婚證以及對該房屋的進行處置的法律文書,如判決書、調解書或離婚協議書等。對于單身的賣房人,應要求其出具單身聲明,以保護交易的安全。
 
更新日期:2011/9/6
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