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信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法》(征求意見稿)

信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法》(征求意見稿)

  第一條為規范信托投資公司房地產信托業務的經營行為,保障房地產信托業務各方當事人的合法權益,加強信托投資公司房地產信托業務的風險管理,促進房地產信托業務規范穩健發展,依據《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》及相關法律法規的規定,制定本辦法。

  第二條本辦法所稱房地產信托業務,是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個 


或兩個以上委托人合法擁有的資金,按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,以不動產或其經營企業為主要運用標的,對房地產信托資金進行管理、運用和處分的行為。

  前款所稱不動產,包括房地產及其經營權、物業管理權、租賃權、受益權和擔保抵押權等相關權利。

  第三條 信托投資公司經營房地產信托業務,應當遵守本辦法的規定。

  未經中國銀監會批準,任何單位和個人不得經營房地產信托業務。

  第四條 信托投資公司辦理房地產信托業務,應當遵循以下原則:

  (一)公開、公平進行;

  (二)有明確的投資目標、投資策略及投資風險控制措施;

  (三)委托商業銀行擔任房地產信托資金的保管人;

  (四)維護委托人和受益人的最大利益;

  (五)不得損害國家利益和社會公共利益。

  第五條 房地產信托資金的運用方式:

  (一)用于土地收購及土地前期開發、整理;

  (二)投資于不動產經營企業進行商業樓房及住房開發、建造;

  (三)用于購買土地商業樓房或住宅并予以出租;

  (四)以住房抵押貸款方式運用;

  (五)信托文件約定以不動產為標的的其他運用方式。

  第六條 信托投資公司運用房地產信托資金,不得有下列行為:

  (一)將房地產信托資金運用于非不動產;

  (二)將房地產信托資金投資于境外的不動產;

  (三)以承諾、擔保等方式,使房地產信托資金就任何人的任何責任或債務承擔責任;

  (四)與受托人的固有財產或不同委托人的信托財產進行相互交易;

  (五)將房地產信托資金進行使其承擔無限責任的投資。

  第七條 房地產信托資金的受托方、保管方和該信托資金的使用方不得為同一人,且相互之間不得存在關聯關系。

  信托資金的使用方不得將信托資金投資于與該信托資金受托方存在關聯關系的不動產及其經營企業。

  第八條經中國銀監會審批,信托投資公司辦理房地產信托業務時,單個集合信托計劃接受的合同份數可以不受《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》第六條的限制。

  第二章 經營規則

  第九條信托投資公司辦理房地產信托業務,應當設立專門的房地產信托業務部門,并配備至少2名以上具有一定信托經驗和房地產知識的專業人員。

  第十條 信托投資公司辦理房地產信托業務,必須對所涉及的不動產及其經營企業實施盡職調查。盡職調查包括但不限于以下內容:

  (一)對土地的整體情況進行調查分析,包括土地的性質、法律地位、測繪情況、在城市整體綜合規劃中的用途與預計開發計劃是否相符等;并考慮當地經濟環境、土地開發狀況及該土地的未來用途及有關規劃等因素,對土地評估機構做出的土地估價的方法、程序進行分析比較;

  (二)對擬開發、建造的房地產項目進行可行性分析,嚴格審核項目的用途和功能是否相符,是否符合國家房地產發展總體方向,能否有效滿足當地城市規劃和房地產市場的需求;審核房地產項目是否具有國家相關部門的批準立項文件和會計師事務所、工程測量預算機構等專業機構出具的評估文件等;

  (三)對房地產信托資金使用企業或房地產項目實際管理人的基本背景、資信狀況、內部控制制度與實際流程、既往的項目管理與開發經驗進行評價分析;

  (四)了解房地產信托資金的受托方、保管方和該信托資金的使用方是否存在關聯關系,房地產項目與房地產信托資金使用方是否存在關聯關系;

  (五)通過律師事務所出具法律意見書,了解房地產信托資金使用方的有關情況,包括是否存在違法行為、項目涉及的合同是否存在潛在糾紛、項目涉及的權屬證書是否存在問題等。

  第十一條信托投資公司依據盡職調查的結果決定辦理房地產信托業務的,應當制定房地產集合信托計劃和房地產信托資金管理及處分說明書,內容包括計劃購買、管理或處分的不動產種類、地點、預定持有期間、資金來源、運用及控制和監管程序、成本回收、財務預測、預估收益率及信息披露等事項。

  房地產集合信托計劃、房地產信托資金管理及處分說明書,應經信托投資公司決策委員會審核,其出具的審核意見書,須經決策委員會成員三分之二以上同意,并提交董事會討論表決通過。

  第十二條 信托投資公司辦理房地產信托業務,應當依照有關法律法規和本辦法的規定,制作房地產集合信托計劃推介材料。

  信托投資公司辦理信托合同份數不超過200份的房地產信托業務,應當在該房地產集合信托計劃開始推介后5個工作日內報中國銀監會或其派出機構備案。

  信托投資公司辦理不受信托合同份數限制的房地產信托業務,應當遵守本辦法第三章有關事先報批的規定。

  第十三條 房地產集合信托計劃推介材料應當包括如下內容:

  (一)房地產信托經理和管理人員符合規定的證明文件;

  (二)公開說明書或投資說明書;

  (三)信托投資公司決策委員會全體成員簽署的審核意見書;

  (四)房地產集合信托計劃;

  (五)房地產資金信托合同;

  (六)房地產信托資金管理及處分說明書,其中含獨立會計師事務所依據中國注冊會計師獨立審計準則的要求,對財務預測及預估收益率出具的審核意見;

  (七)房地產信托資金管理、運用風險申明書;

  (八)信息披露力度及頻率;

  (九)中國銀監會要求的其他內容。

  第十四條信托投資公司在辦理房地產信托業務時,應當參照中國銀監會制定的房地產資金信托合同示范文本。不參照示范文本的,必須事先征得委托人同意。

  第十五條信托投資公司在推介房地產集合信托計劃時,應向委托人進行及時的信息披露,提醒委托人在交付資金前仔細閱讀《房地產集合信托計劃》、《房地產信托資金管理、運用風險申明書》、《房地產資金信托合同》。委托人在閱讀上述文件以后,應聲明對上述文件的內容和風險具有清楚明白的理解,并申明已無異議。

  第十六條信托投資公司應按一個房地產集合信托計劃設置一個賬戶的原則,為每一個房地產集合信托計劃建立單獨的會計賬戶,在保管人處開立單獨的信托資金專戶。

  第十七條 信托投資公司將房地產信托資金投資于合同約定的對象前,應當將該資金存入保管人所開設的信托資金專戶,任何人不得挪用。

  信托投資公司依合同約定需要運用房地產信托資金的,應當向保管人提供房地產資金信托合同復印件及資金用途說明,保管人據此將房地產信托資金撥付信托投資公司。

  第十八條 具備以下條件的商業銀行,可以擔任房地產信托資金的保管人:

  (一)凈資產和資本充足率符合有關規定;

  (二)有安全保管房地產信托資金的條件;

  (三)具有熟悉信托業務和賬戶管理知識的專業人員;

  (四)具有相應的房地產信托資金賬戶管理信息系統;

  (五)有符合要求的營業場所、安全防范設施和與房地產信托業務有關的其他設施;

  (六)有完善的法人治理結構、內控機制和風險控制制度;

  (七)中國銀監會規定的其他條件。

  第十九條 房地產信托資金的保管人,應當履行下列職責:

  (一)建立房地產信托資金賬戶和受益人賬戶;

  (二)記錄房地產信托資金投資收益;

  (三)監督信托投資公司依合同約定運用房地產信托資金;

  (四)依信托投資公司根據信托合同確定的方案分配信托收益;

  (五)合同約定的其他職責。

  第二十條 保管人應當每年至少一次向中國銀監會或其派出機構報告以下內容:

  (一)擔任保管人的情況;

  (二)信托投資公司運用房地產信托資金的時間、數額和用途說明;

  (三)在信托投資公司運用房地產信托資金過程中發現的重大可疑事項和風險事項。

  第二十一條 信托投資公司辦理房地產信托業務時,涉及的不動產經營企業應具備下列條件:

  (一)有國家認可的執業資格;

  (二)注冊資本不少于1000萬人民幣;

  (三)具有完善的法人治理結構;

  (四)具備足夠的人力、組織及技術資源,其中至少有2人在房地產投資管理方面具備5年以上可追溯的記錄;

  (五)中國銀監會要求的其他條件。

  第二十二條信托投資公司應至少每半年對房地產集合信托計劃的信托財產評審一次,并按規定向委托人、受益人和中國銀監會或其派出機構披露。

  信托投資公司在必要時或依房地產資金信托合同的約定,可委托與其不存在關聯關系的專業估價機構或專家出具相關估價報告書或意見,作為評審信托財產的參考。

  第二十三條信托投資公司運用房地產信托資金進行人民幣3000萬元以上的不動產交易前,應事先請具有相應資質的專業房地產估價機構出具估價報告書。

  第二十四條 信托投資公司委托專業房地產估價機構出具估價報告書時,應遵守下列規定:

  (一)單個項目交易金額在1億元人民幣以上者,應由二家以上專業估價機構進行估價。如果專業估價機構在同一時日價格估計差異達百分之二十以上,信托投資公司應按照審慎原則確定價格,并在信息披露中說明理由;
 
更新日期:2008/6/14
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